№4 август 2016    Успешный архитектурный проект отеля — синергия профессионализма всех его участников

Елена Першина,
управляющий партнер, главный архитектор ООО «АБ Арбат»
Алексеем Окрушко,
генеральный директор ООО «АБ Арбат»

Архитектурный проект строительства отеля отличается от другой коммерческой недвижимости прежде всего сложностью и вниманием к каждой мелочи. Неудобная входная группа, тесные номера, непонятные лестницы и запутанные коридоры — все это может вызвать негатив со стороны гостей, и, как результат, собственник не получит ожидаемой прибыли. О том, что важно знать будущему отельеру при проектировании здания отеля, как выбрать проектное бюро и на чем не следует экономить — говорим с Алексеем Окрушко, генеральным директором ООО «АБ Арбат», и Еленой Першиной, управляющим партнером, главным архитектором ООО «АБ Арбат»

 

Академия гостеприимства: Познакомьте, пожалуйста, наших читателей с профилем деятельности Вашей компании.

Алексей Окрушко: Наша компания занимается архитектурным проектированием с 1999 года. В активе — ряд успешно реализованных проектов, в основном — в сфере коммерческих, административных и общественных зданий. Организация также успешно выполняет проекты промышленных зданий, градостроительные проекты, занимается инженерным проектированием.

 

Особое внимание мы уделяем проектированию гостиниц различного профиля и назначения. Этот вид проектирования нам интересен из-за архитектурного разнообразия и широты функций. С профессиональной точки зрения — захватывающая задача создать такой проект, чтобы все его функции работали слаженно, а каждый гость оставался доволен.

 

В активе «АБ Арбат» уже реализованы проекты: корпуса для семейного проживания дома отдыха «Подмосковье», Артурс-Спа-Отель, Гелиопарк-Кайзерхофф отель&спа, здание государственного цирка в Пензе с гостиницей и пр. Кроме того, есть ряд выполненных проектов, ожидающих строительства: гостиница SOVETSKAYA в Ульяновске, ГК «Сорочаны», включающий реконструкцию основного здания и строительство мини-гостиницы, ресторанный комплекс ОК «Бор», небольшая гостиница около Гудаута и многие другие.

 

АГ: На каком этапе, по Вашему мнению, инвестору следует привлекать к проекту архитектурную компанию?

Елена Першина: На практике часто встречается неправильная последовательность вовлечения участников в процесс создания гостиничного объекта. Нередко можно встретить такую цепочку взаимодействия: (инвестор и участок) + знакомый сосед архитектор + шабаш-строитель = «?». Или: (инвестор и участок) + типовой проект советских времен + шабаш-строитель = «?».

 

Главное на первом этапе освоения участка — понять, зачем это нужно, получится ли из данного проекта успешный бизнес. Последовательность действий инвестора — правильная площадка, прокачка темы с будущей управляющей компанией, которая определяет, что именно, сколько, за какие деньги и в каком составе в этом месте может быть востребовано каким клиентом.

 

Разумеется, на вышеперечисленные вопросы лучше всего отвечают высококлассные маркетологи, после детального изучения ситуации. Ведь совершенно очевидно, что в 150 км от мегаполиса на берегу живописной реки бессмысленно создавать бизнес-отель и отделывать его по последнему слову дизайнерской мысли. Скорее здесь подошел бы гостиничный комплекс с ориентацией на отдых на природе с рыбалкой, банями и лесными прогулками.

 

Специалисты по развитию территории создают укрупненный бизнес-план, состоящий из описания типа будущего объекта, целей, этапов проектирования и строительства, с предварительным расчетом затрат и ожидаемой прибыли, с учетом особенностей конкретной ситуации конкретного инвестора. А уже следующим шагом станет рекомендация профессиональной проектной компании, специализирующейся на создании подобных проектов.

 

АГ: Как на этапе отбора архитектора и/или строительной компании понять, кому можно доверить свой проект?

Алексей Окрушко: Прежде всего нужно руководствоваться рекомендациями профессионалов гостиничного бизнеса. Человек, далекий от вопросов проектирования, никак не сможет самостоятельно оценить уровень профессионализма проектировщиков.

 

Распространена ситуация, когда в погоне за заказом проектировщики занижают стоимость проектирования, исключая из договора разделы, без которых невозможно пройти экспертизу проекта. На первый взгляд все есть — архитектура, конструкции, водопровод, электричество... Но ряд разделов может быть не включен в договор или по умыслу, чтобы потом заявить дополнительные работы, или по незнанию из-за отсутствия опыта проектирования и прохождения экспертизы.

 

Особое внимание стоит уделить опыту работы проектной компании. При этом необходимо убедиться, что есть навыки сотрудничества с компанией, представляющей на данном этапе интересы инвестора в гостиничном бизнесе — с маркетологами и технологами.

 

АГ: Насколько для будущего отельера важно, чтобы приглашенный архитектор имел опыт именно в отельном бизнесе?

Алексей Окрушко: Бесконечно важно. По сути, будущему отельеру приходится обучаться принципиально новым вещам, чтобы понимать предстоящие бизнес-процессы. И, разумеется, все, кто совместно с ним участвует в создании нового проекта, должны быть опытными людьми, чтобы не тратить время на познание очевидных вещей, не допускать ошибок. Архитектурная компания фактически проектирует бизнес для инвестора.

 

Правильная архитектурная компания должна иметь опыт работы с гостиничными девелоперами и, обладая знаниями и творческим потенциалом, формирует ответ на их запрос, обогащая его индивидуальным обликом. Стиль и концепция взаимосвязаны, их совместный продукт продается там, где он востребован, где конечный клиент готов платить за этот продукт адекватные деньги.

 

АГ: Как, на Ваш взгляд, выглядит идеальный алгоритм партнерства инвестора и архитектурной компании?

Елена Першина: С момента, когда инвестором утверждена экономическая концепция будущего отеля, цели и задачи определены, происходит ознакомление инвестора с архитектурной компанией. Идеальный алгоритм их взаимодействия начинается с установления доверительных отношений. Доверие — это база, на которой зиждется качество взаимодействия всех сторон и участников проектного процесса. Доверие создает здоровую атмосферу взаимодействия. Профессионалам нужно доверять.

 

Следующий важный момент — ведущий специалист архитектурной компании должен понимать, что создающаяся под его началом архитектурная концепция здания в значительной степени определяет имиджевую составляющую успеха будущего бизнеса. Необходимо учитывать опыт мировой архитектуры, тренды, особенности расположения участка, окружение. Важно создать запоминающиеся узнаваемые элементы. Идеально, если инвестор воспринимает эти предложения с позиции бизнес-партнера и способен их оценить с точки зрения конечного пользователя, подчиняя этому свое субъективное восприятие.

 

Далее работа ведется поэтапно: разработка проекта от общего к частному, от простого к сложному. Вплоть до рабочей документации. На выходе — жизнеспособный проект, в котором учтено все, что нужно для создания объекта.

 

Идеальный алгоритм партнерства содержит, конечно, и такую составляющую, как способность и возможность компании на протяжении всего периода представлять интересы заказчика на объекте — от архитектурной концепции до запуска объекта. Данный подход позволяет все части и функциональные узлы продумать не по отдельности, а во взаимосвязи.

 

АГ: Можете назвать наиболее распространенные ошибки при проектировании и строительстве отелей?

Елена Першина: Разумеется, такие ошибки встречаются достаточно часто:

• Обращение к проектной организации, минуя этап маркетингового исследования. Самостоятельное определение инвестором требований к будущему объекту, апеллируя только к собственному опыту.

• Попытка реконструировать объект, существующий с давних времен (например, старая типовая гостиница или административное здание), конструктивные особенности которого не позволяют привести здание к соответствию современным нормативам.

• Желание инвестора чрезмерно обогатить функционалом гостиничный объект. Нелишне выдерживать меру в многофункциональности.

• Попытки буквального переноса некоторых зарубежных технологических изобретений в проект и в реализацию гостиничного объекта. Не все «их» фишки у нас приживаются в чистом виде, они требуют некоторой интерпретации.

 

Сейчас в интервью, мы четко проводим линию определенного алгоритма взаимодействия участников строительства гостиничного объекта, она единственно верная. Но широкое применение имеет и обратный путь: инвестору кажется, что нужно сэкономить на чем-то, но не на строительстве — строить необходимо все равно. И в процесс вовлекается, возможно, технически опытный, но не искушенный в гостиничной специализации проектировщик, который в целях экономии просто должен привязать типовой проект. А когда каркас построен, приглашается оператор. Его девелоперы разводят руками и говорят, что эффективный выхлоп здесь уже не получить. Так накапливаются фатальные ошибки, зарывающие миллионы в бетон и препятствующие эффективности бизнеса.

 

АГ: Расскажите, пожалуйста, об уже завершенных проектах Вашей компании.

Алексей Окрушко: Артурс-Спа-Отель завершен в 2007 году. Объект проектирования представлял собой заброшенный дом отдыха с уже готовыми корпусами для проживания и пищеблоком советской постройки. Инвестор, занимаясь строительством здания новой шестиэтажной гостиницы, пригласил нас исполнить проект интерьера для помещений ресторанного комплекса. Нам удалось концептуально обогатить объект, наполнить смыслом общественные пространства, придумать им названия, легенду. Сейчас это успешно действующий объект с развитой территорией, широким набором услуг.

 

Еще один объект — Гелиопарк-Кайзерхоф-Отель&Спа, завершен в 2010 году. Наша работа над проектом осуществлялась, когда здания гостиницы уже строились. Дело в том, что эти здания — часть комплексного проекта этнографического центра «Рыбная деревня», который успешно осуществлен в Калининграде. Проектная организация, создавшая весь комплекс зданий, разумеется, выполнила титаническую работу высокого качества. При этом компания, приглашенная превратить 2 здания со всего комплекса в Бизнес-СПА-отель, провела аудит проекта, и специалисты пришли к выводу, что специфические требования на базе имеющегося проекта выполнить невозможно, в свою очередь, требуются предложения проектной компании. Нам предстояло реконструировать еще не построенное здание. После проработки самой концепции отеля нами были предложены решения, позволившие максимально исполнить требования задания на проектирование и создать уникальный и привлекательный образ объекта. В итоге этот отель популярен и у туристов, и бизнесменов, приезжающих в город.

 

Расскажу и о спортивно-развлекательном центре «Сорочаны», завершенном в 2015 году. Это проект, в котором бизнес-функционал соединяется со спортивной направленностью отеля и потрясающими природными данными участка проектирования. Здесь архитекторам пришлось работать с недостроем, который когда-то создавался как спортивный центр. Им удалось «поймать» правильный масштаб здания — оно состоит из 3-х разноэтажных объемов, вырастающих из общего первого этажа. Такая идея появилась благодаря желанию обеспечить максимальному количеству гостиничных номеров красивые виды на склон с раскрывающимся горизонтом и живописной рекой Яхрома. В настоящий момент проект полностью завершен и ожидает своей реализации.

 

АГ: Какие советы Вы бы дали тем, кто только задумывается о реализации строительства гостиничного проекта

Алексей Окрушко: Перед началом проекта нужно обязательно провести ряд консультаций с профессионалами гостиничного бизнеса — как в области его развития, так и в части управления. Заказать маркетинговое исследование, чтобы получить ответы на множество вопросов и погрузиться в среду. По сути, это правильное начало ведения нового бизнеса.

 

Елена Першина: Важно строить современные здания — не только красивые, экономически выгодные в строительстве, но и имеющие низкую стоимость владения. Когда инвестор пытается что-то строить самостоятельно по принципу «где-то я такое видел, и это уже работало» — он строит вчерашний день.

 

Нужно применять передовые технологии, модели оборудования. Обязательно использовать опыт зеленого строительства, это существенно снижает затраты на содержание зданий. Обращаться к самому передовому мировому опыту архитектурных решений. Следует приложить максимум усилий, чтобы отель на момент открытия был свежий, модный, наполненный качественными технологиями и услугами.

 

Мы работаем, чтобы ваш отель был способен удивить вашего гостя.