Поиск денег: где найти средства на развитие гостиницы

Поиск денег: где найти средства на развитие гостиницы

№6 ДЕКАБРЬ 2019

Сергей Карпенко

 

Источники финансирования строительства гостиницы зависят от их размера. Небольшими суммами можно обойтись за счет собственных средств инвестора или банков, крупные же, как правило, требуют привлечения внешний инвестиций. При этом средний срок окупаемости в 8-10 лет делает гостиничные проекты рискованными для любого инвестора и кредитора, а высокая долговая нагрузка не способствует привлекательности такого бизнеса для потенциальных собственников

 

Источник средств

Источники финансирования гостиниц различаются в зависимости от размера и класса объекта. «В случае возведения небольших гостиниц до 100 номеров, мини-отелей, хостелов, строительство финансируется преимущественно за счет собственных средств инвестора, без привлечения заемного финансирования, что объясняется сравнительно небольшими бюджетами девелопмента для таких объектов», — отмечает Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL (г. Москва).

 

В части крупных городских гостиниц от 100 номеров и более, а также загородных проектов, требующих благоустройства существенной территории и создания развитой инфраструктуры, как правило, используется заемное финансирование.

 

«Гостиничные проекты, особенно, соответствующие стандартам сетевых гостиничных брендов, требуют довольно значительных инвестиций. В зависимости от категории и бренда, строительные затраты в пересчете на 1 номер могут варьироваться в очень широком диапазоне — от 4 млн руб. до 10-15 млн руб., включая НДС. При таких затратах общий объем инвестиций может доходить до планки в 1 млрд руб., включая НДС, и даже превышать данную сумму. В подобных случаях редкий инвестор готов и способен обеспечить финансирование за счет собственных средств, поэтому привлечение заемного (банковского) финансирования становится необходимым», — рассказывает Марина Усенко, партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма компании Cushman & Wakefield (г. Москва).

 

Кроме того, сейчас многие девелоперы включают на продажу в состав гостиничных проектов апартаменты и резиденции, что позволяет улучшить экономику проектов и обеспечить необходимый коэффициент покрытия долга на уровне 1,2-1,5. В этом случае есть возможность продать апартаменты уже в первое время функционирования гостиницы, что улучшает денежный поток на проект, когда поступления от операционной деятельности гостиницы еще не достигли своих оптимальных показателей.

 

По словам Яны Ухановой, многие регионы сейчас понимают важность развития туризма, и сами способствуют строительству гостиниц в регионах, предоставляя различные льготы, что существенно улучшает экономику проектов. Так, например, в Московской области возможно получить 15% компенсации от стоимости затрат на объекты инженерной и дорожной инфраструктуры. Также, предусмотрены субсидии на возмещение 20% затрат на капитальное строительство новых гостиниц.

 

«В России гостиничная сфера имеет хорошие преференции, в том числе налоговые, как на федеральном, так и региональном уровне. После успешного приема чемпионата мира по футболу в 2018 году российская туриндустрия получила возможность катализировать отрасль. В перспективе ближайших двух-трех лет можно ожидать возврата гостей, впервые посетивших Россию в период ЧМ. На фоне роста турпотока многие инвесторы возвращаются к идее открытия мотеля, и частный капитал не редкость, особенно если объекты строят непрофильные девелоперы», — рассказывает Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International (г. Санкт-Петербург).

 

Банковская практика

Кредитование компаний, занимающихся гостиничным бизнесом, это непростой и достаточно узкий сегмент. Спрос со стороны клиентов достаточно высок, так как турпоток в России за последние 2 года значительно вырос. Также стал популярен региональный туризм. Эти тренды вдвойне подогревают интерес отельеров к реновации и строительству новых объектов.

 

«По моим данным, за последние два года их число выросло на 6-13% (в зависимости от региона страны). Я предполагаю, что в 2020 году кредитов по этому направлению будет выдано еще на 5% больше», — говорит о динамике выдаче кредитов Сурен Айрапетян, управляющий партнер компании Rebridge Capital (г. Москва).

 

По словам Яны Ухановой, в настоящее время банки по-прежнему финансируют гостиницы сроком на 10 лет, в результате чего это влечет для них серьезную долговую нагрузку, ведь в-среднем срок окупаемости отелей составляет 10 лет и более.

 

Банки рассматривают финансирование гостиниц, для этого в проекте им необходимо наличие нескольких факторов (для проектов в крупных городах):

• подтвержденный гостиничный опыт инвестора, наличие профессиональной управляющей компании или гостиничного оператора в проекте;

• необходимый коэффициент покрытия долга — на уровне 1,2-1,5;

• ставка на уровне 11-12% годовых;

• десятилетний кредит;

• размер кредита в соответствии с показателем LTV в 70%.

 

«Учитывая доходность гостиниц, большинство гостиничных проектов могут обслуживать кредит на уровне 7-9% годовых, в настоящее время банки преимущественно выдают деньги под 11-12% годовых. Тем не менее, с очередным понижением ключевой ставки ЦБ до 6,5% есть основания полагать, что инвестиционные кредиты станут более доступными», — добавляет Яна Уханова.

 

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ...